不動産投資01
不動産投資というと、皆さん何を思い浮かべますか？
アパートの大家さん？
駐車場経営？
土地転がし？
不労所得？
魅惑的なキーワードが並びますね(笑)
けど、間違いではありません。
不動産投資は、上のキーワードを全部含みます。
それでは不動産投資の世界をちょっと覗いてみましょうか。
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一般的で最初に踏むべき不動産投資は、
銀行融資を受けてのアパート購入です。
もちろん、いろいろなハードルがありますよ。
融資の問題、買うべき立地、築年数、建築方式などなど。
本来、様々な条件を視野に入れて購入物件を定めるのが本来の不動産投資ですが、
ある程度で購入してもそこまでハズレを引かないのがアパート投資でもあります。
まずは融資を銀行からしてもらわないと話にならないケースがほとんどなので、
そこから話しましょう。
なお、これから話すことは日本国内での不動産投資です。
日本で不動産を買い物件管理などは管理会社にお任せし、
家賃手取りをフィリピン生活の原資とする考えです。
フィリピン版の不動産投資はまた後日。
①あなたの属性
現在あなたは正社員で働いていますか？
それとも個人事業主で商売をしていますか？
それとも会社を経営していますか？
この3点から外れる人は、銀行融資は難しいです。
不動産投資は諦めてください。
そして個人事業主や法人経営は黒字ですか？
黒字じゃない場合も諦めてください。
幸運にも条件に合致する人は、②のステップに進みましょう！
②物件探し-01
まずは、自分が住む地域の県庁所在地を第一候補としましょう。
※東京・神奈川・大阪は除外
不動産投資はその地域の知識がある程度必要ですし、融資範囲の問題もあります。
だから、かなり大雑把なアドバイスと思っておいてください。
東京近郊や大阪近郊はちょっと難しいのですが、個別に聞いてくださればアドバイスします。
例として、広島県を挙げてみましょうか。
県庁所在地は広島市。
候補地はここでOKです。
福山市という第二都市がありますが、それには目もくれず広島市一択！
そして、不動産物件紹介サイトで物件を探しましょう！
【楽待】【健美家】【At home】あたりで広島市の物件を探しましょう。
楽待
健美家
At home
う～ん。
書いててちょっと大変な感じになってきた。
後日に回します。
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パロパロ団
【パロパロ団】とはよくフィリピン関係で言われる言葉ですが、
フィリピンでKTVとかに出没して夜な夜な遊んでいる人たちを指します。
パロパロ自体は蝶を表すタガログ語のようですが、
語感の響きが日本人には非常にしっくりくる言葉です。
蝶が蜜を吸うためにいろいろな花を訪れる様が、女遊びを比喩するようです。
決して【浮気】自体を指す言葉ではありませんので、ご注意ください。
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フィリピンに移住する目的の多くが【女遊び】なのは、ほぼ万人が認めるところです。
特に50歳以上の男性陣には、99％同意されるでしょう。
残り1％は、①暖かい気候を求めて②日本でフィリピン人と結婚してからの移住だと思っています。
では、50歳以下の場合は？
30代での夫婦でのフィリピン移住者が最近見受けられます。
子供の英語教育で移住という話も聞くのですが、真実のほどはさてはて。
英語環境以外は、日本の方が質は高いと思うのですがね。
🌸
話の筋をパロパロ団に戻します。
とにかくフィリピンで女絡みで楽しみたいというのが、パロパロ団の入会条件。
マニラ本部があり、セブ支部が存在している感じです。
団員の活動方法は各個人の裁量に任されていますが、
代表的な例を数種挙げてみましょう。
①お店にどっぷり
英語があまり話せない団員に多いですが、KTVやビキニバーで楽しむタイプ。
お目当ての女の子を作り、店外デートを楽しみ、あわよくば定期的なお付き合いを所望するケースですね。
お金がそれなりに必要なので、そこそこ余裕のある団員でないと難しい。
②出会い系を駆使
英語がそこそこイケるなら、Dating Siteを使っての出会いを楽しむ団員もいます。
私もこのタイプがメインです。
出会い系サイトなんてサクラの花が咲き乱れているんじゃないの？
といぶかしむ人がある程度いると思いますが、結構そうでもありません。
普通に出会えます。
ただし気を付ける点は、2点。
1.バイヨットなるおかまちゃんは確実に存在する
2.美人局の可能性も否定できない
特に気を付けるのは、2の美人局。
モトボサツ師匠いわく、『駐在員の方々の尻拭いを、私が何度したことか...』との事。
フィリピンの質の悪いタンバイどもがピストルとともに女の子の後ろに控えている場合もありますから、ホイホイと向こうのペースに乗らないようにしてください。
あ、もちろんデートで割り勘は無しですよ！
③立ちんぼ系を狙う
まあ、これは性欲の吐き出しだけだとは思いますが、格安立ちんぼを狙う手もあります。
エイズや淋病、梅毒の可能性と戦いながらですが(笑)
セブなら、オスメニアサークルから始まるマンゴー通りの入り口あたりでわらわらと時間になるとたむろしてます。
1発...今はいくらなんだろうな？2010年代は1000ペソなんて時代もあったが、今は3000ペソくらいかしら。
最後になりますが、
やはりフィリピンで一番楽しいのは、英語を話しての現地娘と仲良くなる事だと思います。
英語の勉強は確かに面倒ですが、
一度そこそこのレベルまでになれば死ぬまで使えますし、水商売の女性相手にオカニを使わなくても済むようになります。
くどく言ってますが、英語学校に半年くらいエイヤ！っと通うことをおススメしたいです。
100万円くらい学校にかかるかもしれませんが居住と食事付ですし、
その後KTVで落とすお金を考えたら、安いものです。
ぜひとも英語学校通学をお勧めします。
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NISA推し
皆さん、フィリピン南国での豊かなスローライフを夢見てますか？
若い女の子とキャッキャウフフを想像しながら、移住の準備をしてますか？
夢を追っているときはワクワクしますよね？
私もそうです。
けど、今日はそんな夢に水を差す話です。
水を差すだけでは寂しいので、対応策も提示します。
それではご覧ください！
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A.雰囲気とお股の緩いフィリピンに移住して、ピチピチのババエとソクソク。
※訳：南国陽気に脳をやられて、若い女の子とズッコンバッコン。
まず、フィリピン移住者の60％くらいが頭の中に描いている、
この【若い娘とイチャコラ】について話しましょう。
①まず英語か現地語は話せますか？
いきなり冒頭から地獄に叩き落しますが、
英語か現地語が話せないとそうそう女性と付き合えません。
運よく元フィリピンパブ嬢の人と出会えるかもしれないけど、可能性はかなり低い。
KTV嬢で少し話せる人がいるかもしれないけど、まあそれでいいならという感じです。
②女性と付き合うお金は十分にありますか？
中年以降の男がフィリピンに行っても、お金がないと若い女性は寄ってきません。
そんな若い女性を惹きつけるには、食事代など諸々を含めてお金が要ります。
2026年現在、一般的なセブ島滞在費1ヶ月分で約60,000ペソ(約16万円)。
これにデート代が乗ってきますので、+30,000ペソを下限としましょう。
KTVなどでパロパロするのなら、更にそれもプラス。
トータルで最低25万円くらい毎月使えないと、若い女性と付き合うのは難しいでしょうね。
もちろん、ローカルで知り合って恋人付き合いする可能性もあって低燃費で付き合えることもありますが、①英語に戻ります(笑)
【結論】
パロパロ団に入会してフィリピン生活を送るのなら、最低月に25万円＠1ペソ2.7円くらいは使えないとダメ。
B.女はメインじゃない。緩い雰囲気と南国の陽気の中でゆったりと過ごしたい
基本的に女性はそこまで必要ではない。
若い子は要らないし、ちょっと付き合ってくれる中年女性がいれば十分。それさえもなくても困らない。オーテンシナシナだし。
そうなってくると、一般的な滞在費16万円あたりでそれなりに生活できます。
ただ、年金だけでは多くの人が月に16万円に届かないでしょう。
そこで、今回のタイトルである【NISA】制度が輝いてくるのです。
🌸
箸休め：19歳ババエ
国が、
『老人が増えて、もうこれ以上年金などの社会保障を維持するのは無理！
だいたい少子化がヒドイし。ぴえん。
だから儲けは無税のNISA制度を作るから、自己責任で老後に備えてね！』
という感じでNISA制度を作りました。
言い換えれば、
NISA制度を活用して投資しないと、老後は悲惨な状況になるよ～
と国が言っているのです。
では、どうしたらいいのか？
答えはNISA制度を使って、投資信託やETFを定期的に積み立てていきましょう。
です。
基本的に株式で短期集中で儲けるのは難しいです。
何年、何十年と待って増やすシロモノです。
チョコチョコっと配当が入る場合もありますが、些少です。
そして個別株で儲けるのも結構大変。
どの株が上がるかは、財務諸表を読み込んでなおかつ世界情勢や人気に乗っかる必要があります。
なかなかそこまではできない人がほとんどです。
だから、積み立てるのは比較的多岐に渡る投資信託やETFをお勧めします。
S&P500とかオールカントリーとかね。
金(ゴールド)が組み込まれているS&P500やナスダック100やオールカントリーでもいいと思います。
えっ、王道過ぎる？
確かに爆発力はないけど、これらなら暴落は殆ど無いし、精神をすり減らさずに持ち続けられます。
投資は恐怖で途中で手放してしまうのが一番ダメな事です。
コツコツ幅広く投資して、なるべく長期間保有しましょう。
『もう俺は60歳で、余生が長くないんだよ！』
という声も聞こえてきます。
その様な人は、博打で3倍レバレッジ商品を買うしかありません。
まあ、大概負けます。
それならば移住は70歳からにして、それまで働いて投資したらどうですか？
若さを取るか、お金をとるか？ですよ。
時間というものは巻き戻せない残酷なものですね....
若いうちから低リスクで投資できた人がウラヤマシイです。
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セブでお家を建てる アパート投資も考える
セブでお家を建てると、いくらぐらいかかるのかしら？
その問いに最新で答えてくれる動画が、セブのYoutuberであるISSA氏からアップロードされたので、ご紹介します。
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建築主のナベ氏は現在69歳。
日本で10年以上現在の奥様であるフィリピン女性と生活して、
67歳でセブマクタンに移住して来たご様子。
もともとマクタンで家を建てようと計画していたらしく、
日本で働いて軍資金を貯めていたそうです。
それで2025年から建築を始めて、2026年3月末現在8割がた完成した模様です。
日本での仕事が建築関係だったご様子で、かなり立派なお家に仕上がっています！
気になるのは、お家の建築費。
コロナ後のインフレもあるし、下手したら日本と変わらないんじゃないか？
と下種の勘繰り推測したのですが、総工費1100万円とのこと。
坪単価では22万円だそうです。
逆算すると建物はおそらく165㎡で、かなり広々したお家だと思います。
2026年現在日本で一般的な木造住宅を建てようとすると、坪単価は60～80万円ほど。
フィリピンは安い！
の一言では片づけられないのが世の常。
安かろう悪かろうを地で行くフィリピンでナベ氏がとった行動が、
日本での経験を生かしての、マクタン現場監督兼技術指導者。
やってみせて実際に教えながら、自宅のクオリティアップに励んだそうです。
率直に言うと、
非常にためになった動画ですが、マネはできん....
という感想になります。
これは、建築経験豊富で物腰は柔らかく粘り強いナベ氏だから実現できたプランだろうと、容易に推測できます。
私が同じことを行ったら、
・建築費が1.5倍になり
・工期が2倍になり
・品質が0.5倍
になってしまう気がする....
そしてしまいには土地建物の名義人である奥さんに、
私のパロパロを原因に追い出されて完全に乗っ取られてしまう未来まで視える。
🌸
ちょっと話題が変わりますが、私は兼業大家でもあります。
その仕事柄、坪単価22万円(土地別)と聞くと、すぐにアパート収支を計算しだしたくなります。
15㎡あたりのややタコ部屋10戸のアパートを作るとして、
延べ床面積は250～300㎡(75坪～91坪)くらいか。
そうなると建築費は2000万円くらいと見ておくか。
土地代が不確かだが、500万円とみておこう。
総額2500万円で表面利回り10％を目指すとすると、
年間250万円(20.8万円/月)の家賃収入が必要。
15㎡のシャワートイレ付部屋を、20,800円(7,700ペソ)で貸せばいいのか。
う～ん。需要はあるのか？
Boarding Houseが3,000ペソで貸し出されている現在を考えると、
高いかもしれん。
と考えてしまう。
一応不動産サイトで調べたところ、
マンダウエ、25㎡、シャワートイレありの1bedが9,500ペソであった。
https://www.lamudi.com.ph/property/41032-73-74d10350fdf6-f899-1976435-8b6d-7977
意外と15㎡7,700ペソもイケるかもしれない....
日本なら新築10％の利回りなんて夢のまた夢だぞ...
問題は、フィリピンでは外国人は土地所有ができないことだ。
フィリピン人の信頼できる奥様がいるなら問題なしでしょうが、私には無理！
だから信頼できる奥様がいるというのは、素晴らしいことですね！
と閉めたいが、Libertyを尊重するParoParo団が一定数いるのもまた事実。
お金を取るか自由を取るか。
それが問題だ@ハムレット。
もしこの話を詳しく聞きたい方はLINEからご相談ください。
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フィリピン人の肌の色
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最初に
あなたは色白な人が好きですか？
それとも小麦色の肌が好きですか？
それとも、かなり黒めがいいですか？
最初から変なことを聞きましたが、フィリピンでは基本的に色白女性は少ないです。
今回はそんなフィリピン人の肌の色を考察してみましょう。
はてさて。
色白タイプ
基本的に少ないが、街中では見かける。
割合からすれば5％未満といったところだろうか。
※諸説あり。あくまでもMT調べ
学生に多い気がしますが、めったにお知り合いになれません。
おそらく白人とのハーフか、色白中華系がこの層になるかと。
私の秘密の写真BOXを漁ってみましたが、誰一人としていなかったです。
このような写真もありましたが、これは美白化済ですな。
小麦色タイプ
ここが完全なマス層。
全体の75％近くを占めるはず。
これくらいの健康的な小麦色の肌色が多いです。
彼女らもまた然り。
フィリピンで彼女を作ろうと思うと、やはりこれくらいの肌色の女性にアタックする可能性が高いと思います。
いや、俺はやっぱり色白な女の子じゃないと….
そのような人は、ベトナム移住(特にハノイ)をお勧めします(笑)
色黒タイプ
残り20％くらいのところで色黒タイプがいます。
色黒といってもインドを中心としたエリアの人たちほどの黒さではないですが、
確実にフィリピンでも黒い方に分類されるタイプです。
まあ、この人は日焼けによるものですが、なかなかの褐色の肌です。
私としては全く問題ないと思うのですが、美白を第一信条とするフィリピーナ達。
色黒をとても嫌っておりました。
根深い白人信仰があるのかもしれません。
色黒の女の子がお好きなら、ネグロス島を攻めるといいと誰かさんが言っておりましたよ。
最後に
フィリピンでの出会いに、色白女性を求めるのは基本的に難しいです。
ただ、好みというのはその人間の根底から生じるものなので、なかなか抗いにくいのも事実です。
だから色白な女性が好きな方は、ベトナムを目指した方が幸せになれる可能性が高い気がします。
最後に、モトボサツ氏からの一言。
モトボサツ氏
フィリピーナの美白にかける執念はスゴイたい。
みんなお金もないのに、なぜか肌が白くなる各種化粧品を買ってしまうのが不思議だけんど、それがフィリピーナの業ったい。
その努力ば称えてやって欲しかばい。
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IDECO イデコ
IDECO(イデコ)はしてますか？
それなに？
というお方の為に、ちょっと説明。
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個人で積み立て投資を行う制度で、60歳までは下せないが積立金は所得控除される。
運用益は今のところ全額非課税。
※いつ政府の方針が変わるかは不明
やらなきゃ損損。
とばかりの優遇制度なのですが、世間は冷たい視線を送っています。
なぜか？
ここを掘り下げると長文になってしまうので簡単に推測しますが、
日本人の実質所得が下がっているのが原因だと思っています。
要は投資に回すお金があまりない人が増えたのでしょうね。
だから60歳まで資金が拘束されるイデコは人気がないと思ってます。
🌸
だがしかし。
ここでイデコを書く以上、私がイデコ推しなのは推測できると思います。
そしてここはフィリピンブログ。
日本のパロパロ団予備軍が読んでいる可能性が高い。
そうなると、
未来のパロパロ団の団員補充の為、資金調達をイデコによって各自頑張ってもらいたいという私の意図も解りますね？
そう。
イデコは未来のパロパロ団の為にある制度なのです。
ナンダッテー！＠MMR
そう。
民明書房の『出娘(イデコ)』によると、
円安とインフレが激しいときは、出娘(イデコ)の制度をフル活用して資産運用せよ書いてあるのだ。
出娘制度を使うメリットはかなり高い。
特に投資握力の弱いメンタル弱者にはうってつけの制度だ。
出娘制度では、60歳まで投資したお金には触れられないので、否が応でも資産が貯まっていく。
そしてその投資先は、円安をリスクヘッジとする米国株(S&P500)か世界株(オルカン)、そしてゴールド関係に分配すればいい。
株式はインフレには最適な投資先だし、これならば米ドル離れにもある程度は対応できる。
上記を実行すれば、日本を出てフィリピン娘の間を蝶のように舞うことも容易いだろう。
==【出娘】60歳からの青春について第二部より抜粋==
むう。知っているのか、雷電と言いたくなるような書き方だけど、
一定の支持を得ている理論です。
難点は定年退職後の移住希望者にしか適合しないこと。
60歳や65歳でムスコはまだ元気か？そこが難しいところだ。
ただ、いくら下半身が元気でも、お金が無くてはなにもできない。
だから将来フィリピンでハジケル為に、私はイデコを推す。
資産設計は、コツコツと時間をかけて行った者に微笑む。
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年金の繰り上げ受給(早めにもらう)について
人生何歳まで生きられるか判らんし、早めに年金をもらってしまおう！
こんな考えで、年金の繰り上げ受給をされる方がいます。
まあ、個人の自由や事由によるところなので、
『お好きなように』フィリピンでお金のおねだりでよく言われるup to youと類似と言うことしかできないが、ちょっと次の意見も聞いちゃらんね。
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🌸
まず日本の年金は、65歳での受給を基準にしている。
申請すれば60歳から受給できるので、65歳前での受給を繰り上げ受給という。
また65歳以降から受給を申請することは、繰り下げ受給という。
ここで一番重要なのは、
年金を貰いだしたらその受給率で一生固定されるということだ！
上記の基礎知識を頭に入れたら、
①60歳、②70歳で年金をもらった時を例に話してみよう。
まず65歳時点での平均的厚生年金受給額は15万円なので、それをベースに話してみる。
①60歳受給の場合
繰り上げ受給は、1ヶ月で0.4％減少する。
だから60歳で受給し出すと、5年(60ヶ月)早くなり、
0.4×60=24.0％分
65歳受給額から減少する。
つまり、
150,000×(1-0.24)＝114,000円
が毎月の受給額になる。
②70歳受給の場合
繰り下げ受給は、1ヶ月で0.7％増加する。
だから70歳だと、
0.7×60＝42.0％分増える。
つまり、
150,000×(1+0.42)＝213,000円
が毎月の受給額。
元本保証で年利8.4%で運用できる商品を持っているようなものである。
複利じゃなかとですが
いかに繰り下げをしないのが馬鹿らしいかが、なんとなく分かるのではないかと思う。
『けど、死んだら年金はそこでストップじゃん。
だったら早めにもらっていた方が得じゃね？』
という意見が散見されます。
この意見は一定の説得力を持ちます。
ただ、多くの人が【現実にお金がない恐怖】の実感がないまま、この意見に魅了されているのです。
皆さん、お勤めしていた時は、支払いに困窮したことはあまりないですよね？
老人になってから支払いに困窮すると、本当に困りますよ。
まだ70前半なら日雇いの仕事があるかもしれません。
けど、80代では？
働いて稼ぐという手段を、多くの人が取れないのです。
年金が足りない。
けど働いて不足分を補うこともできない。
この状態が一番キツイと私は考えます。
🌸
受給年齢を60歳、65歳、70歳、75歳とした場合で、60歳から90歳までの累計受給額のグラフを見てみましょう。
- ① 60歳受給（月11.4万円）: 早くもらえる分、最初は有利ですが、80歳10カ月を過ぎると65歳受給の総額に追い抜かれます。
- ② 65歳受給（月15.0万円）: 標準的なプランです。
- ③ 70歳受給（月21.3万円）: 65歳受給を追い越すのは81歳10カ月頃です。これより長生きすると、総額で最もお得になります。
- ④ 75歳受給（月27.6万円）: 65歳受給を追い越すのは86歳10カ月頃です。
60歳受給は、約81歳で65歳受給に追い越されるんですよね～
2023年のデータで、60歳の50％が83.68歳まで生きます。
ちょっと粗い計算になりますが、65％の確率で60歳受給は損が確定です。
私が整骨院の仕事をしているからだとは思いますが、
本人の寿命予測はあてになりません。
『親父も早く死んだし、俺も健康に自信ないし、多分早めに死ぬよ』
と言って早めに死ぬ人は一定数いるでしょうけど、
そこまで確度の高い予想ではないのです。
思いもかけずに低年金で長生きしたら？
生き地獄かもしれませんよ。
それだったら、グッと我慢して70歳から年金を受け取った方がマシだと思います。
『体力とムスコが完全に衰える前にフィリピンに行きたいんだ！
何とかエネルギーが残っているうちに、若いババエとソクソクしたいんだよ！』
という内なる心の叫びも聞こえてきます。
そんな下半身のリビドーに身を委ねて、数年後に困窮老人化。
それを止める手段を私は持ちませんが、これらの情報をちょっと一考いただければ幸いです。
最後にモトボサツ師匠の一言。
モトボサツ氏
フィリピンでの年金移住者で解脱している人はおらんですたい。
そして修行者もおらんですたい。
お金と女と理不尽と戦い、生き残った者が勝者の国。
それがフィリピンたい。
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まあ、そんなピン中の人々の考えも良く分かるMTですが、
より良い移住生活の為にもう少し経済的な基盤作成を提案します。
仮に年金を受け取る前に死んだとしても、困窮老人にならなくてよかったじゃないかと思うのはどうでしょうか？
